برای بسیاری از مردم تحلیل و بررسی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ می‌تواند مهم باشد. اینکه بازار مسکن از کجا به کجا رسیده و چه رفتاری را از خود نشان داده است. در این گزارش وضعیت بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ را بررسی کردیم.

در نیمه اول سال ۹۸ شاهد رکود بی‌سابقه در بازار مسکن بودیم که در نیمه دوم این سال تعداد معاملات افزایش یافت. در نیمه اول سال ۹۹ نیز بازار مسکن همچنان به روند خود ادامه داد. تا نیمه دوم سال ۹۹ که بازار بار دیگر وارد رکود شد. بیشترین تعداد معاملات مسکن در شهر تهران از فروردین ۹۸ تا اسفند ۹۹ با ۱۴ هزار معامله مربوط به ماه تیر ۹۹ است.

شاخص قیمت متر مربع در شهر تهران در پایان سال ۹۹ برابر با ۳۰ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان است که نسبت به پایان سال ۹۸ افزایش ۸۵ درصدی را تجربه نموده است. تورم نقطه به نقطه سالانه مسکن در ماه‌ها مختلف سال ۹۹ به طور میانگین برابر با ۸۱ درصد بوده است. بیشترین میزان افزایش ماهانه شاخص قیمتی مسکن در سال ۹۹ در مرداد ماه با ۱۲.۵ درصد، و بیشترین میزان کاهش ماهانه شاخص قیمتی مسکن در سال ۹۹ در آذر ماه با ۸.۱ درصد کاهش اتفاق افتاد.

بیشترین میزان رشد سالانه قیمت درخواستی (مطابق نمودار) مربوط به آبان ماه است که میانگین قیمت آگهی‌ها در این ماه ۱۲۴ درصد از ماه مشابه سال ۹۸ بیشتر بود و کمترین میزان تورم مربوط به اردیبهشت ماه ۹۹ با ۶۰ درصد افزایش قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل بود.

همچنین در سال ۹۹ متوسط رشد قیمت درخواستی ماهانه برابر ۶.۲ درصد بود. بیشترین میزان رشد ماهانه فبمت درخواستی در ماه خرداد با رشد ۲۰ درصدی اتفاق افتاد و بیشترین میزان کاهش قیمت‌ها در اسفند ماه با ۳.۴ درصد کاهش اتفاق افتاد.

همانطور که در مشخص است،‌در تمامی مناطق در سه فصل ابتدایی سال شاهد افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم. در فصل زمستان نسبت به پاییز تنها در مناطق ۸، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ شاهد کاهش قیمت‌ها بوده‌ایم. بیشترین میزان افزایش فصلی قیمت‌ها مربوط به منطقه ۴ در فصل تابستان به میزان ۵۷ درصد و بیشترین میزان کاهش قیمت‌ها مربوط به منطقه ۸ در فصل زمستان به میزان ۱۴ درصد می‌باشد.

در سال ۹۹ به طور متوسط قیمت آگهی‌های رهن و اجاره ثبت شده در سامانه املاک ۸۶ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل خود بیشتر بوده. بیشترین میزان تورم سالانه مربوط به دی ماه است که میانگین قیمت‌های رهن و اجاره در این ماه ۱۰۸ درصد از ماه مشابه سال ۹۸ بیشتر بود و کمترین میزان تورم مربوط به مرداد ماه ۹۹ با ۴۷ درصد افزایش قیمت نسبت به سال قبل بود. همچنین در سال ۹۹ متوسط رشد اجاره بها ماهانه برابر ۶.۶ درصد بود. بیشترین میزان رشد اجاره در ماه شهریور با رشد ۲۲.۵ درصدی اتفاق افتاد و بیشترین میزان کاهش قیمت‌ها در مرداد ماه با ۱۳.۳ درصد کاهش اتفاق افتاد.

میانگین تورم فصلی در بخش اجاره بهای بازار مسکن، طبق آگهی‌های ثبت شده در شهر تهران در سامانه کیلید، در فصل تابستان برابر با ۱۰ درصد، در فصل پاییز برابر با ۴۱ درصد و در فصل زمستان برابر با ۱۸ درصد نسبت به فصل قبل بوده است. بیشترین میزان افزایش قیمت‌ها در این بخش مربوط به منطقه ۱۴ در فصل پاییز با میزان ۴۲ درصد افزایش و بیشترین میزان کاهش قیمت‌ها مربوط به منطقه ۱۱ در فصل تابستان به میزان ۱۰ درصد کاهش است.

میانگین تورم فصلی در بخش اجاره بهای بازار مسکن، طبق آگهی‌های ثبت شده در شهر تهران در سامانه املاک آسیا، در فصل تابستان برابر با ۱۰ درصد، در فصل پاییز برابر با ۴۱ درصد و در فصل زمستان برابر با ۱۸ درصد نسبت به فصل قبل بوده است. بیشترین میزان افزایش قیمت‌ها در این بخش مربوط به منطقه ۱۴ در فصل پاییز با میزان ۴۲ درصد افزایش و بیشترین میزان کاهش قیمت‌ها مربوط به منطقه ۱۱ در فصل تابستان به میزان ۱۰ درصد کاهش است.

در سال ۹۹، ۴۷ درصد از تقاضای بالقوه خرید (بازدید آگهی های فروش شهر تهران سامانه املاک آسیا) در بازار مسکن شهر تهران متراژهای زیر ۹۱ متر بوده در صورتی که تنها ۲۹ درصد از عرضه (آگهی های ثبت شده فروش شهر تهران ) در سال ۹۹ متراژ زیر ۹۰ متر داشته‌اند.

در سال ۹۹، ۴۸ درصد از تقاضای بالقوه (بازدید آگهی های شهر تهران) در بازار مسکن شهر تهران متراژهای زیر ۹۰ متر بوده در صورتی که تنها ۲۹ درصد از عرضه (آگهی های ثبت شده رهن و اجاره شهر تهران سامانه کیلید) در سال ۹۹ متراژ زیر ۹۰ متر داشته‌اند.

در سال ۹۹ بازار سرمایه با ۱۶۰ درصد رشد بیشترین بازدهی را در بین بازارهای موازی داشت. بازار مسکن شهر تهران ۸۵ درصد بازدهی از افزایش قیمت ملک در سال ۹۹ داشته در این محاسبات بازدهی حاصل از درآمد اجاره ملک نیامده است.