هر آنچه باید درباره فرایندهای تغییر کاربری املاک بدانید
حتما اصطلاح “کاربری ساختمان” و “تغییر کاربری” به گوشتان خورده است. هر ساختمانی که ساخته می‌شود برای هدف خاصی از آن استفاده می‌شود. ممکن است ساختمانی به منظور سکونت، تجارت و… بنا شود، که همه این موارد در شناسنامه ساختمان که به آن پروانه ساخت ساختمان می‌گویند، مشخص می‌شود.
کاربری ساختمان از مواردی است که در خرید و اجاره ملک اهمیت زیادی دارد. یکی از اختلافات رایج مردم با شهرداری، درخصوص نحوه استفاده از اماکن مسکونی است. یعنی بدون مجوز، کاربری مسکونی ساختمان به تجاری تغییر داده می‌شود که این موضوع خلاف قانون است. در این نوشته سعی داریم به مفاهیم کاربری، انواع کاربری و چگونگی تغییر کاربری و شرایط آن بپردازیم. با املاک آسیا همراه شوید:
کاربری زمین به چه معناست؟
به نحوه استفاده از یک ملک کاربری می‌گویند، که این کاربری با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت‌های شهری در اطراف آن مشخص می‌شود. سپس شهرداری طی عملکردی قانونی نوع استفاده افراد از ساختمان یا زمین را در پروانه ساخت درج می‌کند. کاربری زمین‌ها انواع مختلفی دارد که به بررسی آنها می‌پردازیم.
انواع کاربری زمین
انواع کاربری‌های شهری مجاز براساس طرح‌های جامع و طرح تفصیلی به شرح زیر می‌باشند:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
- پهنه
- مختلط (ملکی که چند کاربری دارد)
اگر می‌خواهید دقیق‌تر کاربری‌های مختلف را بشناسید، باید به موارد زیر اشاره کنیم:
۱- کاربری مسکونی: همان‌طور که از نام این کاربر مشخص است، برای سکونت افراد استفاده می‌شود که به ۳ گروه زیر تقسیم می‌شود:
-
- آپارتمان: به واحدهای مسکونی گفته می‌شود که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و حیاط دارای مشاعات دارند.
-
-
- ویلایی: ساختمان ویلایی بنایی است که یک یا چند طبقه دارد و از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل است.
- زمین مسکونی: زمینی است که مجوز ساختن ملک مسکونی آن دریافت شده است.
۲- خدمات عمومی: مانند کشتارگاه‌ها و…
۳- اداری-دولتی: مانند موسسات، ارتش، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها و…
۴- تجاری: مانند مغازه، عمده فروشی، خرده فروشی و…
۵- صنعتی: مانند کارخانجات، کارگاه‌ها، تعمیرگاه‌ها و…
۶- انبار: مانند انبار، سردخانه، بارانداز و…
۷- حمل‌ونقل: مانند ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو، پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و…
۸- کشاورزی: اراضی زراعی
۹- آموزشی: مانند مهدکودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه
۱۰-کاربری مختلط: ملکی که چند کاربری مختلف دارد (تجاری، مسکونی، اداری)
۱۱- کوچه: گذرهایی که عرض آنها از ۱۲ متر کمتر است.
۱۲- فضای سبز: مانند پارک، پارک کودک، فضای سبز، میادین و کمربند سبز شهری
۱۳- فرهنگی-مذهبی: مانند کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و…
۱۴- بهداشتی-درمانی: مانند بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و…
۱۵- ورزشی: مانند استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی و…
۱۶- پارکینگ: مانند پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح
۱۷- خدمات شهری: مانند آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و…
۱۸- تجهیزات شهری: مانند آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری
۱۹- بدون کاربری: زمین‌هایی هستند که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته شده‌اند. البته ممکن است این ملک‌ها طرح تفصیلی نداشته باشند.
-
- آپارتمان: به واحدهای مسکونی گفته می‌شود که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و حیاط دارای مشاعات دارند.
تغییر کاربری چیست؟
تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است. به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان‌های مسکونی از ساختمان‌های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.
محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می‌شود. به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت، عملیات تجاری انجام می‌دهند و معاملات و دادوستد می‌کنند.
اصل عدم تغییر کاربری و مجازات آن
مهم‌ترین انواع کاربری‌ها را می‌توان به سه نوع اداری، تجاری و مسکونی محدود کرد. تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ به این قانون الحاق شده، مقرر کرده است: “شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور، در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند”. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب، پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند، در مورد تعطیل محل کسب، پیشه و یا تجارت، تصمیم لازم را اتخاذ می‌کند.
چگونگی تغییر ملک مسکونی به تجاری
برای تغییر هر نوع کاربری، باید مسیر زیر را طی کنید:
۱- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کرده و ذکر می‌کنید که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا خواهد کرد. سپس مدارک اولیه خود را به دفاتر خدمات نوسازی تحویل می‌دهید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می‌شود.
۲- بازرسی از محل
در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می‌خورد مطابقت داده می‌شود. بازرس در این مرحله اطلاعات مورد نیاز برای تأیید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف باید رسیدگی شود.
برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شده و برخی از آنها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه حل می‌شوند. اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود. اگر براساس ضوابط تعیین‌شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.
۳- صدور دستورنقشه
دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفاتر نوسازی ارائه می‌شود. در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود. دستورنقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می‌کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستورنقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد مانند قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.
توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.
۴- تهیه نقشه توسط مالک
مالک براساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند، طبق دستورنقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و… توجه کند.
۵- صدور پروانه برای کاربری جدید
در این مرحله نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تأیید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفاتر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفاتر ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود و به مالک اطلاع داده می‌شود.
۶- نوسازی ملک با کاربری جدید
حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های از پیش تعیین‌شده، جایگزین ملک قبلی می‌شود. اغلب تغییر کاربری‌ها، با تخریب و نوسازی مجدد ملک روبه‌رو است؛ مثلا ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. به عنوان مثال تأمین فضاهایی مثل انبار، محل بارگیری، پارکینگ و دیگر فضا‌ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است.
مدارک لازم برای تغییر کاربری
- مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
- تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط
- مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده که از طریق دفاتر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.
شرایط مجاز برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری
- بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله، توسط مالک مجاز است.
- بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می‌تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
- بر اساس ماده ۳۳ آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
- بر اساس قانون محل مطب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.
سوالات متداول:
تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است.
به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان‌های مسکونی از ساختمان‌های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.
چهار نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است. مسکونی، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک‌هایی با چند نوع کاربری هستند. در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری‌ها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند. مشخص شده است و با مراجعه به نقشه این طرح، می‌توان از دیگر کاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد.
خیر، اگر فردی ملک مسکونی را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از آن مکان برای امور تجاری استفاده کند. باز هم موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. در واقع با اثبات تخلف چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد. کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و کار و تجارت تصمیم خواهد گرفت.
خیر، تغییر کاربری انباری، زیرزمین یا پارکینگ مسکونی به محل کسب و پیشه که در پروانه ساختمانی به عنوان انباری یا پارکینگ ذکر شده. تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.
خیر، طبق قانون، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به غیر از موارد ضروری ممنوع است. ضوابط تغییر کاربری اراضی کشاورزی را، وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. اگر تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از وزارت جهاد کشاورزی انجام شود، وزارت جهاد کشاورزی می تواند. علیه مالک یا تصرف زمین اقدام به شکایت کیفری کند و مالک یا متصرف باید علاوه بر پرداخت جزای نقدی، عوارض مقرر را نیز بپردازد.
کمیسیون ماده ۵ شهرداری.
مرجع رسیدگی به شکایات برای تغییر کاربری اراضی، دیوان عدالت اداری است و در نتیجه وکلای دیوان عدالت اداری به این دعاوی رسیدگی می‌کنند.
بله، در صورتی که از این اقدام شما ضرری به هر جهت به همسایگان وارد شود، ایشان حق شکایت و ممانعت از تغییر کاربری را دارند. بنابراین گرفتن رضایت‌نامه الزامی است.
تمام مراحل کار در دفاتر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفاتر انجام می‌شود. برای مثال درصورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به‌صورت الکترونیک. به آن مرجع ارسال می‌شود و نتیجه آن استعلام هم به صورت الکترونیک به‌دست دفاتر نوسازی می‌رسد.
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.
